병법 36계 중 4계가 이일대로(以: 써 이. 佚: 편안할 일. 待: 기다릴 대. 勞: 일할 로.노)라는 말이 있다. 이 말 그대로 해석한다면 '편함으로 힘든 적을 기다린다.'이며 적이 지치기를 기다리며 자신의 힘을 비축하는 것을 뜻한다. 현재 부동산 시장에서 신규로 주택을 구입하기 위해 기다리는 신혼부부들에게 딱 들어맞는 전략이다.
과거 부동산 시장은 그야말로 전격전, 속도전의 시대였다. 부동산이 아닌 다른 투자 자산으로 부동산이 상승하는 속도를 따라잡을 수 없었기 때문에 최대한 저축 여력을 내집 마련에 올인하고 각종 대출, 전세 등을 동원해 레버리지를 극대화해서 최대한 빠른 속도로 부동산을 보유하는 것이 적절한 전략이었다.
그렇지만 금융위기 이후 침체된 경기 속에서 최근 몇년 사이에 많은 대출을 안고 주택을 마련한 사람들이 고통에 시달리고 있다. 그래서 등장한 말이 '하우스 푸어'다. ‘하우스 푸어’는 대출을 활용하여 집을 샀지만 집값이 정체되고 금융부담 증가로 인해 경제적인 고통을 겪고 있는 사람들을 이르는 말이다.
신혼부부들은 현재 부동산 시장을 바라보며 부동산을 통해 많은 돈을 번 과거 사례도 있고 하우스 푸어라는 신조어가 등장할 만큼 침체된 현재의 부동산 시장에서 과연 어떻게 내집 마련을 해야 할 지 갈팡질팡할 것이다. 게다가 끝없는 전세가격 상승은 신혼부부들의 보금자리 마련에 더 크나큰 고통을 안겨주고 있다. 전세가격과 매매가격의 차이가 많이 안 나는 매물들도 나오고 있으며 미분양 아파트의 할인판매 광고까지 나오고 있다. 취등록세 면제 등 정책으로 신규주택 구입을 부추기는 요소들도 많이 생겨서 더욱 결정을 힘들게 하고 있는 것.
현재 부동산 시장에 접근하는 가장 기본적인 전략적 자세는 자신의 힘을 키우며 기다리는 것이다. 특히 투자 목적으로 아파트를 무리하게 구입하는 것은 위험성이 크다. 앞으로는 내집 마련 이외에도 준비해야 될 것이 많아지고 있기 때문에 주택구입에 가계의 모든 역량을 투입하는 것은 옳지 않다. 저축여력을 늘리고 적절한 포트폴리오를 통해 주택마련, 노후대비, 종자돈 마련 등 여러 목표를 동시에 꾸준히 이뤄나가는 자세가 필요하다.
부부가 가입한 청약저축이 없다면 우선 가입하도록 하자. 보금자리주택, 장기전세 시프트, 각종 임대주택 등의 상품을 자신의 청약 순위와 노인부양, 장기 무주택자, 다자녀 가구 등 각종 특혜 조건을 수시로 확인해 유리한 선택을 하는 것이 좋다. 주택구입을 위한 자금은 5년에서 10년 정도를 생각하고 꾸준히 투자를 한다면 자신의 투자 성향에 맞추어 적금과 적립식 펀드, ETF를 활용해 모아간다.
일단 결혼과 동시에 내집을 마련하고자 한다면 가장 먼저 해야 할 것은 자신들의 재정상황을 면밀하게 검토하는 것이다.
현재 마련된 목돈은 얼마인가, 양가 부모로부터 어느 정도 도움을 받을 수 있는가, 향후 출산 계획과 자신의 대출 가능 여부 등을 우선 따져봐야 한다.그렇게 마련된 전제 아래 매매와 전세 중에 유리한 부분을 선택해 현명한 선택을 해야 한다. 자신의 구입하고자 하는 주택의 60% 이상 자금이 마련돼 있고, 남자 수입의 20%이내의 한도에서 금융비용을 부담할 수 있다면(출산이라는 요소가 있기 때문에) 매수를 고려해 볼 수 있다. 하지만 철저하게 실수요 입장에서 중소형 평수로 접근하는 것이 안전하다.
무주택 세대주이면서 청약저축을 가입한지 오래돼 1순위를 확보했다면 보금자리 주택을 추천한다. 보금자리 주택의 가장 큰 장점은 서울 근교에 위치해 편리하고 분양가가 저렴하다는 것이다. 보금자리 주택 유형도 공공분양주택, 10년 공공임대 주택, 분납임대주택 등 다양하기 때문에 관심을 가지고 살펴봐야 한다.
특히 결혼예정자들은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급을 눈여겨봐야 한다. 신혼부부 특별공급의 청약자격은 사전예약 입주자모집공고일 현재 혼인기간 5년 이내이고 그 기간에 출산(임신도 포함)해 자녀가 있는 무주택 세대주여야 한다. 또한 청약저축에 가입해 6개월이 경과되고 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입해야 하며 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득 이하여야 한다.
신혼부부와 생애최초 특별공급은 소득의 제한을 두기 때문에 본인이 도시 근로자 가구당 월평균 소득보다 높은지 낮은지 체크 하는 게 가장 중요하다. 신혼부부 같은 경우에 무주택 기간도 상대적으로 짧고 청약저축 납입금액도 적기 때문에 일반 공급에서는 경쟁률이 더 치열할 것으로 보인다. 따라서 세대의 소득이 도시근로자 평균소득 보다 낮다면 최대한 신혼부부, 생애최초 특별공급을 노려야 한다.
신혼부부 특별공급은 청약 저축에 가입하여 6개월이 경과되면 청약자격이 부여되기 때문에 청약통장이 없다면 지금이라도 당장 만들어야 한다.
위의 특별공급과 같은 조건으로 유리하게 주택을 구입할 수 없다면 당분간은 전세로 사는 것이 유리하다. 전세를 고려한다면 가장 먼저 주택금융공사의 서민전세자금 대출과 같은 정부지원 전세대출을 알아봐야 한다.
근로자, 서민 전세지원자금 대출은 임대차 계약을 체결하고 임차보증금의 5%이상을 계약금으로 지불하고 세대전원이 무주택이며 본인 소득이 3,000만 원(결혼 5년이내면 3,500만 원) 미만인 경우 받을 수 있다. 금리는 4%이다. 자신의 모은 자금과 전세자금대출 한도를 확인해 금액에 맞는 주택을 선택해 첫 보금자리를 정하는 것이 현명하다.
신혼 생활부터 무리하게 자금을 끌어대어 30평대 이상 아파트와 같은 쾌적한 환경에서 살 필요는 없다. 차라리 최소의 비용으로 보금자리를 마련하고 남는 여력으로 미래를 위해 대비하는 것이 여러가지 면에서 훨씬 유리하다.
현재 부동산 시장은 그 어느 때보다 가장 큰 변화의 시기에 직면해 있다. 인구 고령화로 인해 장기적으로 인구가 감소하고 있으며 지방 부동산 시장은 미분양 물량이 산적해 있으며 수도권도 그 어느 때보다 실거래가 이뤄지지 않고 장기적인 침체에 빠져 있다. 이것이 인구 감소로 인한 장기 침체의 하락인지 2008년 금융위기 이후에 나온 경기적인 단기 침체인지는 확언할 수 없다. 하지만 과거와 같은 부동산 불패 신화의 재연은 힘들어 보인다. 부동산 시장에 실질적인 수요로 처음 진입하는 신혼부부는 이런 상황에서 굳이 무리해 진입할 필요가 없다. 현재 주택을 보유하고 있는 사람들과 부동산 구입을 망설이는 매수자의 힘겨루기를 여유로운 관점에서 관망하며 자신들의 자산을 건실하게 키워간다는 입장에서 접근하도록 하자.
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