보일러 수리비 부담은 세입자? 집주인?
보일러 수리비 부담은 세입자? 집주인?
  • 신세연 기자
  • 승인 2013.04.29 17:41
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집주인, 임대주택 상태 유지 의무 있어

결혼하기 전까지 부모님과 한집에서 살았던 신혼부부라면 결혼하면서 새롭게 겪는 일이 많다. 대표적인 것이 부동산 관련 임대차 법률에 대한 것이다. 서툰 집안일은 차차 배우면 되고, 정 안되면 대충 넘어간다지만 부동산 관련 임대차 문제는 적지 않은 액수의 돈과 직결되니 대충 넘어갈 수 없다.

 

집주인과 세입자 관계는 철저하게 계약에 의한 관계다. 좋을 때는 한 없이 좋은 공생 관계지만 틀어지는 순간 원수가 따로 없겠다 싶을 정도로 돈으로 진흙탕 싸움을 할 수밖에 없는 관계다. 집주인과 세입자 간에 일어날 수 있는 상황을 법제처(처장 제정부)가 제공하는 ‘찾기 쉬운 생활법령 정보’ 사이트(http://oneclick.law.go.kr)를 참조해 짚어봤다.

 

◇ 세 들어 사는 집 보일러가 고장 났다면?

 

집주인(임대인)은 임대계약이 존속하는 동안 세입자(임차인)가 임대물을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있다. 임대물에 하자가 생겼을 경우, 임대인은 이를 수리해 완전한 상태로 임차인이 사용할 수 있도록 해야 한다. 보일러는 임대물의 사용˙수익에 필수적인 사항이므로 집주인이 고쳐줘야 한다. 다만 비용부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 임차인이 부담해야 한다.

 

집주인이 수리를 거부하는 경우 세입자는 하자를 수리한 후 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있고, 계약을 해지해 보증금 반환을 집주인에게 청구할 수 있다. 아울러 세입자는 임차 주택의 하자 때문에 생긴 손해와 수리를 하거나 계약을 해지하면서 생기는 손해에 대한 배상도 집주인에게 청구할 수 있다.

 

◇ 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 바뀌었다면?

 

임차주택의 새 집주인(양수인)은 임차주택에 대한 소유권과 세입자에 대한 전 집주인의 권리와 의무로 함께 승계하게 된다. 임차 주택 소유권을 상속이나 경매 등으로 취득해도 마찬가지다. 전 집주인이 계약 시 세입자와 ‘당연승계를 배제하는 내용의 특별계약’을 적용했다 해도 이는 세입자에게 불리한 약정으로 그 효력이 없다.

 

주택 임대차보호법에 적용을 받는 세입자는 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우, 집주인이 바뀌더라도 전세계약기간 동안 자신의 권리를 주장할 수 있다. 그러나 대항요건을 가진 세입자가 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않을 때에는 세입자가 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 보아야 하므로 임대주택이 임대차 기간 만료 전에 경매되는 경우, 임대차 계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다.

 

◇ 집주인 부재 시, 집주인의 아내나 남편과 주택 임대차 계약을 해도 될까?

 

주택 소유자의 배우자일지라도 그 자신이 소유자로부터 계약 체결에 관한 위임을 받았다는 것을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않는다.

 

부부는 일상적인 가사에 관해 서로서로 대리할 수 있다. 하지만 ‘일상적인 가사’란 부부 공동생활에 통상적으로 필요한 식료품이나 일용품 구임, 가옥의 월세 지급 등 의식주에 관한 사무와 교육비나 의료비 같은 자녀 양육비 지출에 관한 사무를 뜻한다. 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않는다.

 

불가피하게 주택 소유자의 배우자와 임대차 계약을 체결해야 하는 경우, 반드시 소유 주택 임대차에 관한 위임장과 주택 소유자의 인감증명서를 요구해야 한다. 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름, 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름, 연락처, 주소, 주민 번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고, 연월일이 기재된 후 소유자의 인감이 날인되어 있어야 한다. 인감증명서 위임장에 찍힌 소유자의 도장과 임대차 계약서에 찍을 도장이 인감증명서에 찍힌 도장과 같아야 법적으로 문제가 발생하지 않는다.

 

◇ 주택 월세, 현금영수증 발급받기

 

주택 월세에 대해서도 현금영수증을 받아 소득공제를 받을 수 있다. 전문 임대사업자가 아닌 일반 임대인에 대한 현금영수증 발급도 가능하며 집주인의 동의도 필요하지 않다.

 

소득공제 대상은 국민주택규모의 주택을 빌려 월세(사글세 포함)를 지급하고 있는 사람 중 과제기간 종료일 현재 무주택 가구주여야 하며, 해당 과세기간의 총급여액이 5천만 원 이하의 근로자여야 한다. 또한 월세액 외 보증금 등을 지급한 경우는 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하며 임대계약서의 주소와 주민등록 본의 주소가 같아야 한다.

 

주택 월세에 대한 현금영수증을 받는 방법은 두 가지가 있다. 먼저 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 받는 방법이다. 국세청 홈페이지>전자민원>탈세신고센터>현금영수증 발급거부·미가맹점과의 거래 등 신고 화면에서 현금거래 확인신청 신고서를 작성하고 임대차계약서를 스캔·첨부해 제출하면 된다. 두 번째는 우편이나 방문을 통해 신고하는 방법이다. 현금거래 확인신청 신고서를 작성하고 임대계약서 사본을 첨부해 가까운 세무관서에 제출하면 된다.

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