입력 : 2013년 7월 22일 (월) 18:28

전·월세 계약서, 앞으로 어떻게 달라지나

새 주택임대차계약서, 세입자 권리 보호에 방점

# A 씨는 결혼을 앞두고 공인중개사를 통해 전세보증금 2억 원짜리 전셋집을 계약했다. 등기부 확인도 했고, 전입신고와 확정일자도 받았다. 입주 4개월 후, 관할세무서에서 임대인의 국세체납을 이유로 집을 압류하고 공매를 진행했다. A 씨는 보증금을 잃게 될 위기에 처했다.

# B 씨는 4년 간 살던 전셋집의 계약 종료를 앞두고 집주인에게 보증금을 언제 받을 수 있는 지 물었다. "집이 잘 나가지 않으니 다른 세입자가 들어오는 대로 보증금을 돌려주겠다"는 말을 믿고 이사했지만 집이 경매에 들어가면서 보증금을 모두 잃었다.

이제 A 씨, B 씨와 같은 세입자 피해가 줄어들 전망이다. 앞으로 임차인은 주택임대차표준계약서를 통해 임대인의 소유권 제한사항, 미납 국세 등을 확인할 수 있고, 추후 문제 발생 시 보호 받을 수 있게 되기 때문이다. 또 보증금을 돌려받지 못하고 이사한 후 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권을 받을 수 있다는 사실을 표준계약서 작성 시 확인할 수도 있게 된다.

법무부는 이러한 내용을 명시해 주택임대차표준계약서를 새로 제정해 각 지자체에 배포할 예정이라고 21일 밝혔다.

법무부는 지난해 8월부터 올해 6월까지 서울시전월세보증금지원센터에 접수된 주요 주택임대차 관련 상담 내역을 분석한 결과 임대차계약 중개 관련, 수선유지의무, 임대차기간, 경매시 배당관계에 대한 문제가 주로 발생했으며 이를 해결하기 위해 주택임대차표준계약서를 제정했다고 밝혔다

이번에 제정된 표준계약서는 중요 확인 사항을 포함해 12개 조문 3장 분량이며, 법무부, 안전행정부, 지자체 홈페이지에서 내려 받을 수 있다.

◇ 임차인의 소중한 보증금 보호

현행 부동산등기사항증명서로는 임대인의 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없다. 이에 따라 등기사항증명서를 믿고 계약한 후 체납국세에 의해 공매가 진행되면 임차인은 보증금을 떼이는 사례가 빈번히 발생했다.

또 주택임대차보호법상 불완전한 공시방법으로 인한 혼란 방지를 위해 우선변제권은 주민등록을 마친 다음날부터 발생하도록 규정돼 있다. 이에 따라 주민등록과 같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생했다.

하지만 이번에 개정된 표준계약서는 이러한 문제를 사전에 방지할 수 있도록 미납국세와 소유권 제한사항, 확정일자 현황을 명시해 임차인도 모르는 권리 관계가 있는 지 확인할 수 있게 했다.

아울러 임차인은 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고 임대인도 그 날짜 이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약을 넣을 수 있도록 했다. 대항력과 우선변제권 확보방법은 법령을 명시해 분쟁 발생 시 임차인이 스스로의 권리를 지킬 수 있도록 했다.

◇ 임차인의 사소한 권리도 보호

임차인은 계약기간 중 집안 시설물에 문제가 발생했을 때 임대인에게 비용을 청구하는 것이 마땅하더라도 비용을 받지 못하는 경우가 많았다.

계약기간이 종료된 후 몇 개월을 더 살다가 이사를 가려고 하면 계약이 자동 갱신됐는데 나머지 기간을 채우지 못했으니 양쪽 중개수수료를 전부 부담하라는 등 임대인에게 불이익을 당하는 경우도 많았다.

앞으로는 계약체결 시점에 입주 전·후 수리비 부담의 주체와 관련한 사항을 합의해 표준계약서에 기입할 수 있게 된다. 기존 특약으로 명시하던 부분이지만 임차인이 짚고 넘어가지 못할 수 있는 부분을 세부 항목으로 규정해 임차인이 자신의 권리를 보호받을 수 있도록 했다.

묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약을 해지하더라도 임차인은 중개수수료를 내지 않아도 된다는 규정도 만들어 명시했다.

또 묵시적 갱신으로 임대인이 임차인에게 보증금 증액을 원하더라도 처음 약정 금액의 20분의 1을 초과할 수 없고, 증액청구는 임대차 계약이나 약정한 차임 증액이 있은 후 1년 이내에 하지 못한다는 조항도 명시했다.