경매 넘어간 신혼집, 전세금 돌려받으려면?

최근 집값 하락으로 소유한 주택을 임대 주고, 남의 집에서 세 살면서 소유한 주택에 대한 은행권 대출 이자에 허덕이는 '하우스 푸어'가 늘어나고 있다는 보도가 연일 쏟아지고 있다. 내가 지금 살고 있는 집은 은행권 대출이 얼마나 있는지, 집 주인이 은행에 이자를 내지 못해 집이 경매에 넘어가면 보증금은 어떻게 되는지 세입자로서는 걱정이 태산이다.

신혼집을 구할 때부터 이와 같은 사항들에 대해 사전에 꼼꼼히 살피고, 법적으로 대응할 수 있는 방법을 마련해 놓아야 한다. 자칫 잘못했다가는 결혼비용에서 가장 큰 비중을 차지하는 주택비용을 한꺼번에 날릴 수도 있다. 한국가정법률상담소 도움을 얻어 부동산 임대에 필요한 임대차 관련 법을 살펴봤다.

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◇ 계약체결 시 주의점

먼저 계약하려는 주택의 등기부 등본을 떼어 저당권이 설정돼 있지는 않은지 가압류된 부동산은 아닌지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 등기부 등본은 등기소나 대법원 인터넷 등기소를 통해 열람하거나 발급 받을 수 있다.

등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자이고, 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다. 또한 저당권이 설정돼 있거나 가압류된 부동산이 아닌지도 살핀다. 저당권이 설정돼 있거나 가압류가 돼 있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 반드시 확인해야 한다.

만약 전·월세 계약체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아니라면 상대방에게 소유주의 대리권에 대한 위임장과 인감증명서가 있는지 반드시 확인한다.

◇ 임대차 기간의 보장

주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않았거나, 2년 미만으로 기간을 정한 주택의 임대차 기간은 2년으로 본다. 1년으로 합의했더라도 2년을 살 수 있는 것이다. 다만 임차인은 2년 이전에도 그 집에서 나갈 수 있다.

◇ 확정일자의 의미

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 때 그 날짜를 의미한다.

계약서를 작성한 날에는 바로 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받는다는 것은 임차인이 임차 주택 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하는 것을 의미한다.

'대항력'이라는 것은 자기보다 후순위권리자에 대해 임차 주택을 계속 사용·수익해 인도를 거절할 수 있다는 의미다. 읍·면·동사무소 또는 등기소에 계약서를 가져가면 전입신고와 함께 도장을 받을 수 있다.

임차 주택을 인도 받고, 주민등록을 옮긴 다음날부터 제3자에게 대항력을 가질 수 있으며 확정일자까지 갖추면 확정일자 이후에 설정한 저당권자나 기타 일반 채권자에 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 생긴다.

전입신고시 지번을 정확하게 기입한다. 다세대 주택의 경우 동·호수까지 정확하게 기재해야 한다. 다가구주택 경우 호수를 기재하지 않고 지번만 기재해도 무방하다.