입력 : 2013년 10월 28일 (월) 10:52

내 집 마련 부담 더는 '분납임대'의 매력

초기자금 적고 임대료 크게 오를 가능성 없어

[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우

안정적으로 거주할 집은 있어야 한다. 넉넉하지 않은 집안 환경 탓에 어려서부터 이사를 많이 다닌 영향이 크겠지만 이런 필자의 생각은 확고하다. 그리고 가급적 내 집 마련을 권한다. 하지만 ‘안정적인 거주 여건을 갖추라’는 뜻이지 ‘무리해서라도 집을 사라’는 뜻은 아니다. 아무리 맛이 좋은 음식이라도 급히 먹거나 많이 먹으면 탈이 나는 것처럼 자신의 생활권과 종잣돈에 맞는 내 집 마련을 해야지 무리하면 절대 안 된다.

대체로 세입자의 신분은 매우 불안정한 편이다. 계약기간이 정해져 있지만 그 기간이 끝나면 온전한 ‘을’로 남는다. 요즘처럼 전세값이 하루가 다르게 오르는 상황에서는 더욱 그렇다. 전세 만기가 다가오면 전셋값을 올려 달라는 집주인의 전화가 오지는 않을지 노심초사하게 마련이다.

막상 이사할 집을 찾아도 문제는 남아 있다. 일단 중개수수료와 이사비가 들어가고, 이사하면서 가구나 물건들이 망가지지는 않을지도 걱정해야 한다. 자녀가 있는 경우 전학을 시켜야 하고, 아이가 새로운 친구들을 잘 사귈지도 살펴야 한다. 그러나 그보다 더 큰 고민은 다시 2년이 지나면 같은 고민을 해야 한다는 것이다.

요즘이야 경제적으로 여유가 있으면서도 집값 하락을 우려해 전세(또는 월세)를 사는 사람들이 있지만 사실 전세는 가진 돈이 부족해서 어쩔 수 없이 선택하는 경우가 더 많다. 집을 사고 싶어도 살 형편이 안 된다는 뜻이다. 이런 사람들에게 집을 사라고 하는 건 가혹하다. 하지만 방법이 없는 건 아니다. 똑같은 전세라도 앞서 언급한 걱정을 덜할 방법을 선택하면 되기 때문이다. 바로 ‘임대주택’이다.

분납임대는 공공임대의 한 종류인데 정의는 '입주자가 입주 시까지 집값의 일부만을 초기 분납금으로 납부하고, 입주 후 단계적으로 잔여 분납금을 납부해 임대기간 종료 후 소유권을 이전받는 주택'이다. ⓒ베이비뉴스

‘임대주택’의 유형은 정말 다양하다. 공공임대, 민간임대, 재개발임대, 장기전세주택, 국민임대, 영구임대, 다세대임대 등이 그것이다. 이 중에 이번에 소개할 것은 바로 ‘분납임대’라는 것이다. 분납임대는 공공임대의 한 종류인데 정의는 '입주자가 입주 시까지 집값의 일부만을 초기 분납금으로 납부하고, 입주 후 단계적으로 잔여 분납금을 납부해 임대기간 종료 후 소유권을 이전받는 주택'이다. 목돈이 없어 분양주택에 청약하기 어려운 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 제공하고 ‘분납’이라는 말 그대로 처음에는 집값을 조금만 받고 차차 나머지 돈을 받는다는 뜻이다.

공급가격은 분납금+임대료로 결정된다. 계약 시 분납금액의 30%를 내고 입주 4·8년 차에 각각 20%, 10년 후 분양 전환 시 나머지 30%를 내게 된다. 입주 4·8년 차에 내게 되는 분납금액은 ▲최초주택가격+기간이자(금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 금리) ▲감정평가액 중 낮은 금액으로 책정된다. 시간이 갈수록 분납한 금액은 많아지므로 상대적으로 월 임대료는 낮아지는 구조다.

분납임대의 가장 큰 장점은 적은 돈으로 내 집 마련에 나설 수 있다는 점이다. 공공에서 공급하므로 임대료가 갑자기 확 올라갈 가능성도 없다. 임대주택법에 근거해 2년마다 계약을 갱신하게 되며 계약 갱신 시 임대료는 주택임대차보호법에서 정한 범위 내에서 증액될 수 있다.

분양전환을 결정할 때까지는 10년이라는 기간이 남아 있기 때문에 나머지 분양전환 자금을 모을 수 있는 시간도 주어진다. 10년이 지나 계약 만료가 됐을 때 반드시 분양전환을 받아야 하는 것이 아니라는 것도 큰 장점이다. 만약 부동산시장 하락세가 지속해 가격이 내려가면 분양전환을 포기하면 된다. 거주 중간에 다른 집을 장만하게 되거나 하는 불가피한 이유로 계약을 해지하더라도 크게 손해 볼 일은 없다. 반환금을 지급받을 때 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 금리에 해당하는 이자를 추가로 받을 수 있기 때문이다.

단 입주자는 임대기간 중 무주택세대주 자격을 유지해야 하며 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 임대주택에 당첨돼 입주하는 경우에는 임대주택을 명도해야 한다. 원칙적으로 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없지만 근무, 생업 또는 질병 치료 등 임대주택법에서 정한 요건에 해당하는 경우에는 양도나 전대가 가능하다.

기타 자세한 내용은 입주자모집공고에서 명시하고 있으므로 공고를 꼼꼼하게 살펴보는 것도 필요하다. 일반분양과 마찬가지로 신혼부부·생애최초·노부모부양·다자녀·기관추천 특별공급 등도 별도 선발하므로 본인이 특별공급에 해당 사항이 있다면 적극 청약해볼 만하다.

실제로 앞서 나열한 분납임대의 장점 때문에 올해 수도권에서 공급한 분납임대 6곳 중 4곳(인천 구월 1곳, 하남 미사 2곳, 성남 여수 1곳)은 청약 1순위에서 마감됐다. 나머지 2곳 중 1곳(수원 호매실)은 2순위 마감됐고 1곳(인천 가정)은 미달됐다. 지방에서는 2곳 중 1곳(광주 효천)은 1순위 마감됐고 나머지 1곳(대전 노은)은 미달됐다. 참고로 분납임대 공급계획을 알아보기 위해서는 LH의 임대주택 공급계획을 참고하거나 콜센터(1600-1004)로 문의하면 된다.

*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.