[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우
LH가 지난 13일 상반기 임대주택 공급 계획을 발표했다. LH에 따르면 전국에 공급되는 상반기 임대주택은 국민·영구임대 1만 1906가구, 5·10년 공공임대 8155가구, 분납임대 1470가구 등 총 2만 1531가구다. 지역별로는 수도권에 총 1만 710가구, 지방에 총 1만 821가구가 공급될 예정(표 참조)이다.
아직도 ‘임대’라는 말에 거부감이 있는 사람이 있을지 모르지만 공공임대는 예외다. 자재 품질이 과거에 비해 많이 향상됐고 민간아파트보다 더 좋은 입지에 들어서는 경우도 있으므로 기회가 된다면 놓쳐서는 안 된다.
이 중에서 신혼부부들이 중점적으로 살펴봐야 할 물량은 공공임대 및 분납임대다. 분양전환이 가능할 뿐만 아니라 임대보증금도 주변 아파트 전세값보다 적게 들기 때문에 초기자금이 부족한 신혼부부에게 적합해서다. 특히 신혼부부는 신혼부부 특별공급 또는 생애최초 특별공급 등을 통해 청약 기회가 추가로 주어지므로 이 같은 혜택을 적극 활용해야 한다.
공공임대의 장점을 좀 더 구체적으로 살펴보기 위해 올해 7월 입주 예정인 광교신도시 A16블록의 예를 들어 보자. 입주자모집공고에 따르면 이 아파트 84A 타입의 임대보증금은 1억600만 원, 월임대료는 70만 원이다. 이를 전세로 환산해 보면 약 2억 원 정도가 된다. 그렇다면 주변 시세는 얼마일까? 도보 5분 거리에 위치한 자연앤힐스테이트 전용면적 84㎡의 경우 3월 말 현재 실제로 나와 있는 전세 매물이 3억 3000만~3억 5000만 원 수준이다. 입지가 더 낫고 민간 분양된 아파트인 점을 감안해도 1억 원 이상 저렴하게 거주가 가능한 것이다.
게다가 임대차기간 갱신 시 임대보증금 및 월 임대료는 관계법령이 정한 범위 내(5%)에서 인상되므로 임대 거주 기간 동안에 전세가 폭등은 걱정하지 않아도 된다.
매월 내는 임대료가 아깝다고 생각되면 전환보증금을 추가로 납부해 월임대료를 차감할 수도 있다. 최대 추가납부 가능 보증금액이 정해져 있기 때문에 우리가 흔히 알고 있는 전세처럼 임대료 전부를 보증금으로 전환할 수는 없지만 일정 금액을 줄이는 효과가 있다.
앞서 사례로 들었던 광교신도시 A16블록 84A의 경우 최대 추가납부 가능 보증금액은 5200만 원으로 이를 납부하게 되면 월임대료는 70만 원에서 34만 6660원이 차감된 35만 3340원이다. 전환보증금은 100만 원 단위로만 납부가 가능하며 전환요율은 3월 현재 8%를 적용하고 있으나 향후 요율이 변경될 수 있다는 점은 참고로 알아두면 된다.
또 다른 장점으로는 임대로 거주하면서 양도세 비과세 요건인 2년 보유가 자동적으로 채워지므로 분양전환 후 바로 매매해도 양도세가 없다는 점을 들 수 있다. 따라서 매매차익이 예상되는 지역에 당첨될 수 있다면 적은 돈으로 내 집 마련이 가능하고 추후 양도차익까지 노릴 수 있다.
의무임대기간인 5․10년이 길게 느껴질 수도 있지만 분양전환 시기는 앞당길 수도 있다. 공공임대주택은 해당 주택의 임대의무기간의 1/2이 지난 경우 임대인과 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하면 분양전환이 가능하기 때문이다. 5년 공공임대는 입주하고 2년6개월, 10년 공공임대는 입주하고 5년이 지나면 분양전환을 할 수 있다는 얘기다.
그렇다면 가장 중요한 부분인 분양전환 시 가격은 어떨까? 분양전환가격 산정기준은 분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 산정한다. 일반적으로 공공임대 아파트의 분양전환가격은 주변에 입지나 준공년도가 비슷한 아파트에 비해 80~90%선에서 저렴하게 책정되는 편이다.
*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.
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