입력 : 2014년 5월 27일 (화) 15:00

대출로 내 집 마련하고 싶다면 알아둘 것

주택담보대출 받기 전 알아야 할 기초 상식

[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우

주택담보대출은 말 그대로 ‘주택을 담보로 대출을 받는 것’을 말한다. 주택담보대출은 많게는 60~70%까지 받기도 하고 금액으로 따지면 수천만 원에서 1억 원을 훌쩍 넘기는 경우도 많다.

그런데 대다수의 사람이 그렇게 큰돈을 주택담보대출로 받기 위해 별다른 고민은 하지 않는 것 같다. 대개는 중개업소에서 소개해준 은행에서 대출을 받고 은행원이 권하는대로 큰 의구심 없이 도장을 찍기 때문이다. 하지만 대출을 그렇게 쉽게 생각했다가는 여러 가지 문제가 발생하면서 나중에 후회하기 일쑤다. 그렇다면 주택담보대출을 받기 전 알아두면 좋은 기초 상식에는 어떤 것이 있을까?

우선 ‘고정금리’를 선택할 것인지 ‘변동금리’를 선택할 것인지를 정해야 한다. 고정금리는 만기 시까지 당초 약정한 이자만 부담하면 되는데 이자가 고정돼 있으므로 계산이 편하고 상환계획을 세우기 좋다. 그러나 변동금리보다 1%P 정도 금리가 높기 때문에 신중한 선택이 필요하다. 대출을 받은 이후 금리가 떨어지면 손해를 볼 수 있다.

반대로 변동금리는 고정금리보다 대출 당시 이자가 적지만 시중금리가 오르면 따라 오르기 때문에 이자 상환 부담이 커질 위험이 있다. 일반적으로는 당장 금리가 저렴한 변동금리가 더 많이 선호되지만 금리가 많이 낮아져 있는 최근에는 향후 금리가 오를 것으로 예상하고 고정금리를 고르는 수요자도 늘고 있다.

대출 이자 상환 방식을 정하는 것은 매우 중요한 문제이므로 심사숙고해야 한다. 상환 방식에는 크게 원금균등분할, 원리금균등분할, 만기일시 상환방식 3가지가 있다.

원금균등분할 상환은 대출원금을 약정기간으로 균등하게 나누어 상환하는 방식으로 매월 원금은 일정하지만 이자는 줄어든 잔액에 따라 다르게 지급하게 된다. 이 방식은 이자를 가장 적게 내지만 초반 상환 금액에 대한 부담이 큰 것이 단점이다.

원리금균등분할 상환은 대출원금과 이자총액을 약정기간으로 균등하게 나눠 매달 상환하는 것으로 매월 상환금액이 일정하게 정해져 있어 부채상환 계획을 세우기 좋다. 그러나 초기에는 이자가 대부분을 차지하고 시간이 갈수록 원금상환분이 커지므로 조기상환하게 되면 초반 이자 부담이 크기 때문에 원금이 많이 남는다.

만기일시상환방식은 10년, 20년 등 일정 기간 대출기간을 정하고 이자만 내다가 만기일에 원금을 한꺼번에 상환하는 방법이다. 초기 비용 부담이 적지만 만기에는 한꺼번에 원금을 갚아야 하는 부담이 있다. 많은 사람들이 만기일시상환 방식을 선택해 대출을 받고 몇 년 후 집값이 오르면 집을 팔아 원금을 갚는 식으로 사용하지만 경기가 좋지 않은 경우 위험한 투자 방법이 될 수 있으므로 유의해야 한다.

대출 후 일정 기간 원금에 대한 이자만 납입하는 거치식을 선택했다면 ‘거치기간’도 꼼꼼히 잘 따져봐야 한다. 거치기간은 이자만 납입하는 기간을 말하는데 당장 원금과 이자를 동시에 갚기 어려운 상황이거나 단기간 대출을 운용하고자 하는 투자자의 경우 거치기간을 최대한 길게 잡는 게 좋다. 반면 어차피 원금을 이자와 동시에 갚고자 계획을 세운 경우에는 거치기간을 두지 않거나 짧게 정해 최대한 비용을 줄이는 것을 권한다.

중도상환수수료가 얼마인지도 확인할 필요가 있다. 대출을 받을 때는 대부분 단기간에는 대출을 갚을 일이 없을 것이라 생각하지만 의외로 여러 사정으로 인해 중도 상환해야 하는 일이 발생하기도 한다.

이때 중도상환수수료로 생각지도 않은 많은 돈이 나가게 되는데 이 같은 상황을 미리 염두에 두고 있었다면 수수료를 조금이라도 절약할 수 있었을 것이다. 은행에 따라 매년 총 대출금액의 일부(10~20%)를 갚을 때는 수수료를 면제해 주고 있고 손해보험사들도 총 대출금의 50%까지 중도상환수수료 없이 대출금을 갚을 수 있으므로 단기 자금 융통 시 참고할 만하다.

*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.