입력 : 2016년 2월 25일 (목) 15:48

전세 살까? 집을 살까? 고민할 필요 없는 이유

"재테크 개념의 주거형태 결정은 잊어라"

[연재] 김재일의 부동산 생생테크

최근 거론되는 부동산 고민 중 부동의 1위는 '전세거주' vs '내집마련' 둘 중 무엇을 선택해야 할까이다. 전셋집은 없고 전셋값은 미쳐간다. 그렇다고 집을 사자니 왠지 집값이 오르지 않아 손해인 듯하다. 이 풀기 힘든 문제, '셰익스피어의 베니스의 상인'처럼 누군가 명쾌한 결론을 내려 줬으면 하는 바람이다.

'매매 vs 월세'의 선택은 개인의 여건과 역량에 따라 무엇이 유리한지가 다양하게 갈릴 것이다. ⓒ베이비뉴스

우선 답을 얻기 위한 문제의 접근 방법이 틀렸다. 우리한테는 그런 선택권이 없기 때문이다. 그 첫 번째 이유는 전세는 역사 속으로 사라지는 제도다. 그 어느 세상에도 없는 대한민국에만 존재하는 특이한 주거문화로 이런저런 이유로 사라지게 되어 있다. 결국 우리가 원한다고 해서 거주할 수 있는 성질의 주거형태가 아닌 것이다.

두 번째로 내 집 마련을 재테크로 접근하는 시각인데, 집값이 올라 돈을 벌겠다는 생각은 얼른 접어두는 게 좋을 것이다. 현 국가 경제는 저성장으로 진입했다. 또 현 경제정책으론 저성장 탈출을 기대하긴 매우 힘들다. 경제성장 없이 집 값 상승(물가상승)을 기대하는 건 어불성설에 가깝다. 저성장 시대에는 집으로 시세 차익을 얻겠다는 생각은 버려야 한다.

시장경제란 인간의 본성인 이기심을 선순환해 긍정의 결과를 가져오는 자연의 순리와 같은 것이다. 이는 역사가 증명한 사실이기도 하다. 허나 현 정치인들은 표에 눈멀어 시장을 파괴하는 정책을 내놓고 채택한다. 이것이 국가경제를 저성장으로 만든 가장 큰 원인이 된다.

다시 최초 질문으로 돌아가 "내가 원하는 전셋집은 없고 그렇다고 집을 사자니 값이 오르지 않을 것 같다" 이 투정 담긴 문제 제시에, 미안하지만 근본적인 답은 없다. 뭔가 묘수를 부려 좋은 선택을 할 수 있는 그런 성질의 것이 아닌 것이다. 그냥 위의 주어진 조건에, 변화된 주택시장에 우리는 군말 없이 받아들어야 한다. 또 여기서 출발해야 위의 문제가 풀리기 시작한다.

그럼! 이젠 문제 풀이를 위해 새로운 시각으로 주택(주거)을 접근해 보겠다.

현 시장에서 "전셋집이 없다", "집값이 안 오른다"라는 웅성거림은 그동안 전세로 내 돈 지킴이 수단으로나 집으로 돈 벌이 수단으로는 더 이상은 활용 못한다는 외침이다. 오히려 반대로 소비의 수단으로 180도 바뀐다는 외침이다.

주택은 인간이 삶을 영위하는데 반드시 필요한 의식주 중 하나다. 그동안 전세제도와 집 값 상승에 가려 피부로 느끼지 못했을 뿐 주택(거주)은 분명 비용을 지불해야 하는 소비재인 것이다. 그것도 가계소득 중 가장 큰 부담을 주는 소비 수단인 것이다.

서울 옥수동 S아파트(신축, 79㎡)의 예시다. 본건의 매매가 6.8억 원, 전세가 5.5억 원, 월세가 5000/200만 원이다. 여기서 목돈 전액을 3.2% 금리로 차입한다는 전제로 주거비용을 산출해 보겠다. 그렇다면 매매 181.3만 원, 전세 146.6만 원, 월세 213.3만 원으로 월 지출이 나온다. 강남권 생활거주자로써 가구당 월 평균 소득 500만 원을 기준, 총 소득에 30~40% 이상을 거주비로 지출해야 한다는 계산이 나온다.

아울러 매매 또는 월세, 전세 순으로 거주비용이 비싸지는 걸 볼 수 있다. 역시 전세가 절감 효과가 가장 크다. 특이점은 매매와 월세의 거주비용 차이인데, 매매의 각종세금, 유지보수비용 등을 더한다면 위 둘의 거주비용 차이는 비슷하지 않을까, 생각이 들기도 한다.

여하튼 위 산출식에서도 볼 수 있듯이 우리는 알게 모르게, 소리 소문 없이 엄청난 주거비용을 지불하고 있는 것이다. 이제야 알겠는가? 그렇다. '우리는 이제 어떠한 주거 형태가 내 돈을 아낄 수 있을까?, 전세? 매매? 월세? 과연 무엇이 거주비용이 제일 싼가'를 고민한 후 주거 형태를 선택해야 하는 것이다. 그런 시대가 온 것이다.

당연 누가 보듯이 전세로만 쭉 살고 싶다. 그러나 위에서 말했듯 장기적으로 전세문화는 사라지게 돼 있다. 또 시간이 지날수록 전세가는 매매가에 수렴되게 돼 있다. 결국 당장은 모르겠으나 몇 년 못가 전세는 우리 고민의 근본적인 해결책이 안 된다.

결국 전세를 제외한 "주택을 사느냐 vs 월세로 사느냐" 둘 중 하나의 선택이 우리 고민 해결의 종착지가 될 것이다. 하지만 위 선택을 전 국민을 동일하게 이분법 논리로 결론을 짓을 수 있는 사항이 아니다. 개인별로 자산형태나 소득형태나 돈 굴릴 수 있는 능력 등의 여하에 따라 매매가 유리한지? 월세가 유리한지? 갈리게 된다.

또 누군가는 “과거 자장면 값 보다 현재 자장면 값은 올랐다”고 말한다, “현재 택시비 보다 미래 택시비는 오른다”고. 결국엔 월세, 전세, 매매 모두 다 오른다. 그렇다면 현 시점 주택매수로 주거비용을 확정시키는 것이 주거비용 절감이 가장 큰다. 라는 생각에 주택매수를 선호하는 사람도 있고,

또 누군가는 '전세가 사라지면서 월세가 급증할 것이다. 결국 시장논리에 따라 월세 값 상승은 어렵다. 당분간 전세를 찾아다니다 전세가 사라지면 월세로 살겠다'라는 생각에 주택매수에 관심 없고 렌트를 선호하는 사람도 있을 것이다.

다시 또 말하면 '매매 vs 월세'의 선택은 개인의 여건과 역량에 따라 무엇이 유리한지가 다양하게 갈릴 것이다. 하지만, 그래도, 절대 변할 수 없는 사실은 있다. 그것은 우리가 주거형태를 선택할 때는 반드시 거주비용 절감 차원에서 접근해야 한다는 사실이다.

*칼럼니스트 김재일은 부동산 종합자산관리회사 '공감리얼티'의 대표와 종합건설회사 '도시공감' 이사로 재직 중이며, '머니투데이', '부동산tv' 생방송 패널리스트로 활동 중이다. 또 인터넷포탈 '다음'과 중앙일보 '조인스랜드'에 부동산 칼럼 기고했다. 주요 저서로는 '100세까지 현금이 쏟아지는 부동산의 비밀' 등이 있다.

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