입력 : 2014년 4월 29일 (화) 10:17

미분양 아파트 사도 될까요?

따져보면 장점 많은 미분양 아파트, 실패 없이 사려면

[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우

미분양이 갈수록 줄고 있다. 국토교통부에 따르면 3월 말 기준으로 전국 미분양은 총 48,167가구다. 분양시장에 훈풍이 불고 있는 데다 수년간 전세가 상승세가 이어진 탓에 미분양으로 관심을 돌리는 수요가 많아졌고 덕분에 미분양 가구 수는 7개월 연속 감소세를 이어가고 있다.

이런 이유에서인지 최근 들어 미분양을 구입하면 어떤지에 대한 질문을 많이 받는다. 어떨까? 이에 대한 답을 구하기 위해 우선 미분양 아파트의 장점을 살펴볼 필요가 있다.

첫째, 청약통장이 필요 없다. 금융결제원에 따르면 3월 말 현재 기준 청약통장 가입자는 1,647만여 명이다. 그러나 통계와는 다르게 전국 인구의 1/3이 가입했음에도 불구하고 실수요자 중에서 청약통장이 없는 사람이 의외로 많다. 이 경우 미분양을 구입하면 청약통장 걱정은 하지 않아도 된다.

둘째, 중도금 무이자나 발코니 무료 확장 등 각종 혜택을 받을 수 있다. 준공 후 미분양인 경우에는 아예 분양가를 할인해 주기도 한다.

셋째, 미분양은 선착순으로 계약이 이뤄지기 때문에 로얄층, 로얄동 확보가 용이하다. 하지만 로얄층, 로얄동을 계약하기 위해서 자칫 분양가 할인이나 발코니 확장 등의 혜택을 받지 못할 수도 있으므로 미분양이 빠른 속도로 소진될 것으로 예상되는 단지가 아니라면 굳이 계약을 서두를 필요는 없다.

넷째, 준공 후 미분양의 경우 즉시 입주가 가능하다. 급하게 집을 구해야 하는 수요자라면 유용한 부분이다. 이미 지어져 있는 집을 보고 살 수 있기 때문에 하자에 대한 우려도 적다.

하지만 미분양의 장점보다 더 중요한 게 있다. 미분양의 원인이다. 필자는 미분양의 원인이 무엇이었는지를 잘 따져보고 그 원인이 해소되었거나 해소될 가능성이 높으면 미분양을 구입해도 무방하다고 조언한다.

그렇다면 미분양의 주요 원인을 살펴보자. 미분양에 가장 큰 영향을 주는 요인으로는 입지가 좋지 않은 경우를 들 수 있다. 쉽게 말해 거주하기에 불편한 곳은 미분양의 가능성이 크다. 버스나 지하철을 타기 불편하다거나, 주변에 이용할 수 있는 편의시설이 부족하다거나, 유해시설이 위치해 쾌적하지 못하다거나 하는 등이다.

분양가가 미분양의 원인이 되는 경우도 많다. 수요자는 가격이 비싸다는 판단을 하면 굳이 청약을 하지 않을 것이다. 가격이 비싸다는 근거에는 앞서 설명한 입지가 영향을 미치는 경우가 많지만 기존 아파트 가격과 격차가 너무 커서 미분양이 발생하기도 한다. 기존 아파트 가격과 비교해 새 아파트의 가격이 너무 비싸게 책정되면 수요자들은 이를 납득하지 못하는 것이다. 간혹 입지가 양호한 재개발·재건축 단지들이 미분양 되는 경우가 있는데 이때는 분양가가 영향을 미친 사례가 많다.

신도시나 택지지구에서는 분양 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 미분양이 되는 경우가 있다. 이 같은 사례는 시간이 지나면 자연스럽게 해소가 되는 편인데 경기 침체 등 악재가 더해지면 미분양이 꽤 오래가는 양상도 보인다.

미분양의 원인이 파악됐으면 이제 구입여부를 판단하기 위한 정보 수집이 필요하다. 미분양 아파트를 구입할 때는 모델하우스 상담만 받고 결정하기보다 주변 지역?아파트와의 비교를 통해서 가격이 적정한지를 판단해야 한다. 또, 분양 상담사가 얘기하는 개발 호재들은 확정된 것이 아닐 수 있으므로 해당 지자체에 직접 확인하거나 부동산 관련 카페 등을 통해 많은 사람에게 답변을 구하는 게 좋다. 또, 국토교통부나 각 부동산정보업체 등을 통해 앞으로 얼마나 많은 물량이 공급될 것인지도 파악해 두면 실패의 위험을 줄일 수 있다.

그리고 마지막은 구매 결정이다. 단, 자신이 보유한 자금과 수입을 고려해서 구입 계획을 세우는 것이 매우 중요하다. 부동산은 주변 여건에 의해 가격이 영향을 많이 받을 수 있으므로 무리한 투자는 절대 금물이다. 이는 아무리 강조해도 모자라지 않다고 할 것이다.

*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.