입력 : 2016년 2월 2일 (화) 18:41

2016년 성공하는 부동산 투자 전략은?

"수도권 지하철역 근처 소형 부동산에 투자하라"

[연재] 최진곤의 실전 부동산 투자

인구감소로 인해서 부동산 가격이 하락한다는 논리는 '하나는 알고 둘을 알지 못한다'는 것과 같다. ⓒ베이비뉴스

새해부터 중국 발 주식붕괴로 투자심리가 얼어붙고 있는 가운데, 부동산 시장의 악영향은 무엇이며 2016년 부동산 투자전략에 대해서 간략하게 살펴보자.

우선 미국의 금리인상은 부동산 시장 참가자들에게 두려움의 대상이 될 수 있다. 아무래도 미국이 금리를 올리면 자금 이탈을 우려해서 우리나라도 금리를 올리게 되는데, 그러면 대출을 받은 사람들이 부담이 늘어 부동산 시장에 안 좋은 영향이 있다.

하지만, 세계 경제가 얼어붙고 있는 상황에서 미국이 급격히 금리를 올릴 가능성은 낮다. 따라서 과도한 미국 발 금리 인상은 없을 것이며 이에 대한 경계해석도 자제할 필요가 있다. 실제로 지난달 미국 연방준비제도위원회는 미국 기준금리를 0.25%p 올리는데 그쳤다.

둘째, '중국 발 금융위기로 국내 경제 부동산 시장도 악영향을 미칠 수 있다'는 의견이다. 실제로 중국 주식시장은 장중 서킷 브레이킷을 발동할 만큼 상황이 안 좋다.

주식시장의 침체는 내수 소비의 위축으로 국내에서 중국으로 수출하는 기업들에겐 부정적인 소식이다. 하지만 한편으론 국내 수출 경쟁을 활성화 시키기 위한 정부의 고 환율 정책을 예상할 수 있으며 고 환율 정책에 따른 수입물가 상승, 이로 인한 건설 원자재값 상승도 예상할 수 있다.

건설 원자재값 상승은 고스란히 분양가 상승에 이른다는 걸 그 동안 수 차례 경험을 통해서 알 수 있다. 따라서 중국으로 수출을 늘리기 위한 고 환율 정책, 이로 인한 분양가 상승압력도 동시에 고민해야 할 문제 일 것이다.

셋째, 인구 감소로 인한 부동산 수요 감소의 문제다. 많은 전문가들이 국내 인구 감소로 인한 부동산 하락을 예상한다. 하지만 단순히 인구감소로 인해서 부동산 가격이 하락한다는 논리는 '하나는 알고 둘을 알지 못한다'는 것과 같다.

인구가 감소하더라도 1인 세대 수는 늘어나며 그 동안 많이 풀린 돈으로 한 사람이 수십 채 수백 채씩 주택을 갖고 있는 것도 사실이다. 이건희가 본인이 갖고 있는 돈으로 주택을 산다면 도대체 몇 채를 살 수가 있을까? 인구가 감소한 반면 시중에 많은 돈이 풀려 있기 때문에 단순히 인구감소로 인한 주택 가격의 하락을 예상하는 건 옳지 않다는 이야기다.

이런 세가지 문제점 외에도 주택구입에 있어서 걱정해야 할 고민은 많이 있을 것이다. 하지만 다음과 같은 부동산 투자 원칙만 지킨다면 크게 실패하지 않을 것이다.

먼저 과도한 대출을 받지 않으며, 시세차익보다는 임대수익을 얻을 수 있는 부동산에 투자하며 가급적 수도권 지하철역 근처 소형 부동산에 투자하라. 만약 그렇게 한다면 경기 침체가 온다고 하더라도 상대적으로 덜 영향을 받을 수 있다. 2008년 금융위기 때도 수도권 지역 소형아파트는 가격이 떨어지지 않았으며 넘쳐나는 유동성 덕분에 오히려 가격이 오른 걸 기억할 필요가 있다

결론 '밀집 모자는 겨울에 사라'는 말이 있다. 부동산 경기가 좋을 때 산 부동산은 의외로 수익을 크게 내지 못한다. 경기가 안 좋아서 섣불리 투자를 하지 못할 때, 이때 매수한 부동산들은 훗날 효자 노릇을 한다는 걸 여러분도 잘 알고 있을 것이다. 지금부터 관심을 가지고 지켜 본다면 분명 큰 수익을 안겨 줄 부동산이 분명 있을 것이다. 눈을 치켜 뜰 타이밍이다!

*칼럼니스트 최진곤은 금융계뿐만 아니라 부동산 분야에서 균형 잡힌 시각으로 14년 동안 고객 자산관리 상담을 해온 자산관리사다. 현재 부동산컨설팅회사 공감리얼티에서 이사로 일하고 있다. 주요 저서로는 '서른살 직장인 10억을 벌다'(청림출판)가 있다.