우리나라 2040년부터 집값 떨어진다... 1~2인 가구 증가로 가구수는 정점

초저출산과 초고령화 현상이 부동산 시장에는 어떤 영향을 끼칠까?

한반도미래인구연구원(이사장 정운찬, 원장 이인실)과 PM(건설사업관리) 전문기업 한미글로벌(회장 김종훈)이 23일 오후 1시 30분 서울 강남구 포스코센터에서 ‘인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가’라는 주제로 세미나를 공동 주최했다.

이용만 한성대 교수는 ‘한국의 초저출산·초고령화와 부동산시장’이라는 주제 발표를 통해 국내 가구수가 2039년 2387만 가구로 정점을 찍은 뒤 2040년부터 집값이 장기 하락 국면으로 진입할 것으로 전망했다. 이 교수는 “초저출산에 의한 인구감소에도 불구하고 1~2인 가구의 증가에 의해 가구수는 2039년까지 증가 추세”라며 “가구수가 정점에 도달하는 2040년경에 총 주택수요량도 정점에 도달하기 때문에 그 이후 주택가격의 하락 추세가 예상된다”고 말했다. 이 교수는 “지역별로 총 주택수요량의 정점 시기가 달라 수도권은 인구감소와 가구 감소 시기가 다소 늦어질 것으로 보이며 지방은 주택가격 하락 추세가 좀 더 일찍 보일 가능성이 있다”고 말했다.

이 교수는 집값이 장기 하락추세에 접어들면 주택수요가 감소할 전망이어서 고령층 가구는 작은 평수로 집을 옮길 때 거래와 관련된 비용(세금)을 대폭 줄여주고 차액을 연금으로 전환해 안정적인 노후 소득을 확보해 줘야 한다고 제안했다. 이 교수는 “고령가구가 주택 다운사이징을 하지 않고 기존 주택에 계속 거주하면서 세대 간, 가구원 수간 주택의 필터링이 일어나지 못한다”며 “고령가구는 주택 다운사이징이 어렵고 주택을 유동화하여 소득을 얻어야 하나 이것이 쉽지 않다”고 진단했다. 이어 “유일한 주택 유동화 제도인 주택연금은 가입 대상 주택에 제한이 있다”며 “고령가구가 주 거주지를 다운사이징할 때 거래와 관련된 비용(세금)을 대폭 줄여주고, 차액을 연금으로 전환하도록 해야 한다”고 제안했다.

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이 교수는 “우리나라에서 높은 주택가격은 청년층에게 결혼을 포기하게 하는 요인이 될 수 있다”며 “장기적으로 장기임대주택시장을 확대해야 하지만 공공부문이 이를 모두 떠안기에는 재정 부담과 시간적 한계, 공공임대주택에 대한 기피가 있는 만큼 민간임대주택시장의 확대가 필요하다”고 강조했다.

도쿄도시대학 환경정보대학원 및 도시생활학부 우토 마사아키(Uto Masaaki) 교수는 ‘인구감소가 부동산시장에 미치는 영향’이라는 주제 발표를 통해 “인구감소는 주택시장에 가장 영향을 많이 미치고 다음이 오피스시장”이라며 “상업용 빌딩, 호텔, 물류센터 등은 인수감소보다는 다른 요인의 영향이 크다”고 밝혔다.

우토 교수는 “주택자산 디플레이션을 추정한 결과 2019년부터 2045년까지 도쿄권 전체에서 약 94조 엔(약 840조 원)이 감소할 것으로 예측했다”며 “주택자산 가치가 약 30% 하락한 것을 의미한다”고 말했다. 우토 교수는 “주택자산 디플레이션은 도쿄 도심을 제외한 모든 지자체에서 발생하며 출퇴근 시간이 60분을 초과하는 지역에서 가장 문제가 심각하다”면서 “이들 지역에서는 주택자산 감소액이 가구당 750만 엔(약 6700만 원) 이상 또는 1000만엔(약 8900만 원) 이상으로 예측된다”고 전망했다. 이는 인구감소와 고령화로 일본의 지방뿐만 아니라 도쿄권에도 집값 하락을 야기하고 호텔, 물류센터 등 상업용 부동산과 비교해 주택의 하락세가 두드러지며 오피스 역시 인구 감소의 영향을 직접적으로 받는 것으로 전망됐다.

우토 교수는 도쿄 도심에서 출퇴근 시간과 거리에 비례해 집값의 낙폭이 크다며 “도쿄 중심부까지 출퇴근 시간이 30분 이내인 주택가격은 2018년 기준으로 2045년에는 9.9% 하락하지만 출퇴근 시간 60분은 29.8%, 90분은 48.2%, 120분은 54.7%가 떨어질 것”이라고 추산했다. 이로 인해 고령가구의 주택 자산가치도 도심에서 거리에 비례해 빠른 속도로 감소할 것으로 전망됐다. 우토 교수는 “주택자산 가치의 디플레이션은 도시정책으로 콤팩트시티 추진뿐만 아니라 복지정책의 관점에서도 향후 정부가 해결해야 할 심각한 문제”라고 밝혔다. 향후 주택자산 가치를 방어하고 고령화에 대비하기 위해서는 도심에서 멀리 떨어진 신도시를 건설하는 것보다는 기존 도심을 고밀 개발하는 ‘콤팩트시티’가 유리한다는 것으로 해석된다.