[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우
서울시가 지난 18일 상계, 흑석, 수색증산 등 서울 뉴타운 정비구역 8곳을 추가로 해제했다. 이에 따라 지난해 1월 서울시가 뉴타운 출구전략을 밝힌 이후 해제된 정비구역은 총 148곳이 됐다. 박원순 서울시장이 재선에 성공하면서 앞으로 해제될 정비구역은 더 늘어날 전망이다. 서울시에 따르면 하반기에 이문 휘경, 영등포 등 8개 구역의 해제 심의를 앞두고 있다.
역발상 투자라고 했던가. 서울시 뉴타운 출구전략이 발표된 이후로 뉴타운 투자에 대해 묻는 사람들이 종종 있다. 가격이 떨어졌을 때 매수를 해야 되지 않겠냐는 것이다. 특히 뉴타운 투자는 재건축과는 달리 많은 돈이 들어가지 않는다는 점에서 실거주를 겸해 투자를 하고자 하는 신혼부부 등 젊은 수요층의 관심이 높다. 이러한 심리에는 ‘고생 끝에 낙이 온다’는 속담처럼 살다 보면 언젠가는 되겠지 하는 막연한 기대도 있는 것 같다.
뉴타운 투자 어떨까. 물론 사례마다 다르겠지만 결론부터 말하면 현재 상황에서의 투자는 다소 위험하다는 것이 필자의 견해다. 뉴타운 투자라고 하면 일반적으로는 개발이 예정된 곳의 단독, 다세대, 연립, 토지 등을 구입해 조합원이 되고 개발진행에 따라 최종적으로는 아파트를 받는 것을 뜻할 것이다. 그런데 최근 뉴타운 사업의 ‘흐름’이 너무 좋지 않다.
뉴타운(대부분의 경우는 재개발)은 이명박 전 서울시장 때 시작된 사업으로 오세훈 전 서울시장 때 해제가 검토됐고 박원순 서울시장이 취임하면서 본격적인 해제가 시작됐다. 뉴타운 사업에 대한 박 시장의 철학은 확고하다. 기존 방식대로는 안 된다는 것이다.
박 시장은 지난 24일 서울시 기자단과의 오찬 간담회에서 “잘 될 곳은 개발되도록 하고 안 될 곳은 서둘러 해제를 해야 한다”고 밝혔다고 한다. 그러나 그동안의 추진 과정을 봤을 땐 ‘해제’로 무게 추가 기울고 있는 게 사실이다. 이처럼 언제 어떻게 해제될지 모르는 상황에서 투자에 나선다는 것은 ‘장기 투자’라고 하더라도 ‘무리한 투자’가 될 가능성이 높다.
그렇다면 사업 추진이 원활해 해제 가능성이 없는 곳에 투자하면 되는 것 아니냐는 생각을 할 수 있다. 이론적으로는 맞는 얘기다. 하지만 뉴타운 사업은 그리 간단하지 않다.
최종적으로 아파트에 입주하기 위해서는 정비구역지정-추진위승인-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-철거 및 이주-착공-준공 및 입주-청산 등 많은 단계를 거쳐야 하는데 이 중 한 단계가 진행되는데 길게는 몇 년이 소요되기도 한다.
또, 뉴타운 사업 도중에는 각자 사정에 따라 사업에 반대하는 사람이 있기 마련이고 조합이 투명한 사업 추진을 하지 않을 경우 소송으로 이어지는 경우도 다반사다. 그래서 불확실성이 제거될수록 지분가격이 상승하는 움직임을 보이는 것이다. 만약 뉴타운 투자에 나서겠다고 마음먹었다면 초기 사업단계 지역이 아닌 최소 조합설립인가 이후 단계인 지역에 투자하는 것이 위험을 줄이는 길이다.
최근 들어 문제가 되고 있는 추가부담금에 대해서도 잘 생각해 봐야 한다. 과거 ‘광풍’이 불었던 뉴타운 사업이 이처럼 몰락하게 된 배경에는 추가부담금에 대한 이해가 부족했던 부분도 있다. 본인 소유의 집이 개발되면 마치 아무런 추가 비용 없이 아파트를 받을 수 있다고 생각했던 사람들이 많았던 것이다.
하지만 실제로는 그렇지 않았다. 내가 가진 집 말고도 많게는 수억 원에 달하는 돈이 추가로 필요했다. 어찌어찌해서 일반분양까지 진행했다 하더라도 미분양이 나고 그 상황이 오래 지속되면 다시 추가부담금을 내야 하는 상황까지도 발생하므로 투자 시 유의해야 한다.
마지막으로 뉴타운 사업은 부동산 경기에 매우 큰 영향을 받는 사업이라는 점을 기억하자. 조합원 추가부담금을 줄이려면 일반분양가를 높이 책정해 수익이 많이 나면 된다. 그러나 분양가가 조금만 높아도 미분양이 속출하는 상황에서 무작정 분양가를 높일 수는 없는 노릇이다. 반대로 말해 일반분양가를 높게 책정해도 괜찮을 만한 시장 분위기가 형성돼야 뉴타운 사업 추진이 원활해진다는 얘기다.
따라서 뉴타운 투자 타이밍은 지분 가격이 하락하고 있거나 많이 떨어져 있는 시점이 아니라 부동산 경기가 회복돼서 가격이 오르는 시점이 더 적절하다고 생각된다.
*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.
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