[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우

최경환 경제부총리 겸 기획재정부장관이 이끄는 박근혜 정부 2기 경제팀이 지난 7월 24일 ‘새 경제팀의 경제정책방향’을 내놓았다. 뭔가 새로운 내용이 있었던 것은 아니지만 주택시장 등 내수를 제약하는 핵심문제를 해결하겠다는 강력한 의지를 보이고 있는 점은 눈에 띈다.

그 중에서도 가장 눈여겨봐야 할 부분은 LTV는 전 금융권 70%, DTI는 전금융권 60%(아파트가격 3억 원 이하)로 확대하기로 한 점이다. 특히 청장년층의 장래예상소득 인정기간을 현행 10년에서 대출만기 범위 내 60세까지로 늘리기로 했는데 이는 경제적 능력이 되는 수요층을 시장에 더 끌어들이겠다는 의미로 해석할 수 있다. 예를 들면 당장 목돈은 없지만 대기업에 다녀 소득이 충분하다거나 맞벌이를 해 부채 상환 능력이 좋은 수요자들이 해당할 것이다.

또, 최 부총리는 “현재 부동산 시장은 침체기”라며 “거품이 빠진 상황이므로 시장을 정상화하는 것이 시급하다”며 내년까지는 확장적 재정·통화정책을 예고하기도 했다. 이는 부동산시장을 향한 긍정적인 시그널로 해석해도 무방하다고 생각한다. 인위적인 집값 띄우기라는 비판도 있지만 어찌됐건 내 집 마련을 염두에 두고 있던 수요자라면 좋은 기회인 것은 분명하다.

사실 맘 편히 지낼 수 있는 ‘내 집’은 꼭 있어야 한다. 그게 꼭 내 명의로 된 집이어야 하는 법은 없지만 아무래도 ‘전세’나 ‘월세’는 안정성 면에서 떨어진다. 따라서 집을 사려는 마음이 있고, 어느 정도 자금이 준비됐다면 실거주를 만족하면서 집값이 오를 수 있는(또는 하락 우려가 적은) 곳을 찾아볼 필요가 있다.

그렇다면 수도권 내에서 안정적인 실거주 겸 투자처가 될 수 있는 곳은 어디가 있을까. 이럴 땐 전세가비율이 높은 지역을 염두에 둘 만하다. 전세가비율이 높다는 것은 매매가격에서 전세가격이 차지하는 비율이 높다는 것을 의미한다. 이런 지역은 부동산시장이 회복되는 시점에서 전세수요자가 쉽게 매매로 돌아설 수 있기 때문에 매매가격이 오를 수 있는 잠재력이 있는 곳이다. 전세가격이 끝없이 오를 수만은 없으므로 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 경우도 있다. 만약 인근에 개발호재가 있다면 더 좋은 선택이 될 것이다.

서울에서는 마포구 대흥동(77%)․염리동(76%)․창전동(75%)․공덕동(72%), 성북구 길음동(75%), 강동구 강일동(75%), 성동구 금호동(74%), 관악구 봉천동(73%) 등의 전세가비율이 높은 편이다. 하지만 서울은 전세가비율이 높다고 하더라도 매매가와 전세가의 금액차가 클 수 있다는 점을 유의해야 한다.

경기에서는 화성시 반월동(82%)․능동(81%)․병점동(81%)․석우동(79%), 군포시 금정동(79%), 수원시 천천동(78%)․율전동(74%)․권선동(73%)․영통동(72%), 의왕시 포일동(77%)․내손동(73%), 오산시 갈곶동(76%), 용인시 죽전동(75%) 등 경기 남부에 전세가비율 높은 곳이 많다. 경기 북부 쪽으로는 고양시 화정동(76%)․백석동(75%), 파주시 야동동(74%) 등이 있다. 경기 동부 쪽에는 남양주시 지금동(73%)․가운동(71%), 구리시 인창동(71%) 등이 있다.

인천에서는 부평구 구산동(74%), 남동구 구월동(71%), 연수구 동춘동(71%)․ 연수동(71%), 계양구 박촌동(70%)․동양동(70%) 등의 전세가비율이 높다.

하지만 전세가비율은 하나의 참고자료가 될 뿐 집값 상승을 보장해 주지는 않는다. 아파트마다, 물건마다 처한 여건이 모두 다르기 때문이다. 지방은 전세가비율이 90%가 넘는 지역이라 하더라도 매매가는 변동이 없는 경우도 많다는 점은 통계를 맹신해서는 안 된다는 것을 잘 보여준다.

따라서 통계를 참고하되 본인의 자금, 상환 계획 등에 맞는 선택을 하는 것이 중요하다. 만약 아직 내 집 마련 시기가 이르다고 판단한다면 전세가비율이 높은 지역에서 전·월세로 거주하며 매수타이밍을 조절하는 것도 나쁘지 않을 것이다.

*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.

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